华美注册下一个香港?二手房市场出现重大信号:深圳碾压北京,晋升内地房价第一城华美注册

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◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  黄狮虎


一个来自二手房市场的重大信号。


深圳的均价不断攀升,终于在这个10月超越北京,真正成为除港澳之外,全国房价最高的城市。


就在10个月前,北京二手房均价还领先深圳5000元/㎡。差距一下被填平了。


可见,中央出台“超级文件”后,最先起飞的楼市,已经直奔云霄。背后,显然是市场高涨的乐观情绪。


但是,深圳的GDP总量还落后上海8000亿,北京6000亿,但房价却已赶超北京城,吊打上海滩,更遥遥领先同省的广州。


就连三大公认的全球城市——纽约、伦敦、东京,住房均价也比深圳略低。


高房价,是喜是忧?


今年三季度,深圳经济增速突然下挫,降幅明显。


上半年还保持着7.4%的GDP增速,统计前三季度竟然跌落到6.6%——也就是说,只算第三季度的话,极有可能低于6%。


对于习惯了领跑的深圳来说,是很不寻常的。


绝对不能乐观得太早。


高房价的挤出效应,以及带来“产业空心化”的危险,拖累经济乏力,香港的殷鉴不远。而深圳的写字楼空置率高企、制造业外迁等现象,也不时预警。


从市场不断传来的重大信号,向深圳发出了“盛世危言”。


01


中国二手房市场价格的江湖地位,已经很久没有动过了。


十年前,全国房价最高的城市还是上海。


那时上海均价1.6万/㎡,排名第二的是北京1.19万/㎡,深圳第三,1.06万/㎡。


后来,北京房价蹭蹭蹭地涨,远远甩开了上海。现如今,深圳成为了新的房价“王者”。


中国房价行情网的最新数据显示,10月份深圳二手房均价为65,364元/㎡,环比增长1.07%,首次超越北京。


后者的二手房均价环比下跌1.61%,为64265元/㎡。


跟新房市场不同,二手房是存量的PK,不易受到调控政策、土地供应的影响,而与城市发展的基本面:经济、人口、产业等密切相关。


如果把中国的二手房市场价格最高的城市排成6/5/4/3四个集团,那么北京和深圳单独占据着6字头,领跑全国。


5字头的城市,只有上海一个。4字头的城市,只有系厦门一个。


3字头的阵营,依次是三亚、广州、南京和杭州。都是中国楼市最受瞩目的明星城市。


其他城市还很难挤入这几个头部集团。最有希望的2字头城市是福州、天津、珠海和苏州,但也不是一朝一夕能够晋级。


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(数据来源:中国房价行情网。


深圳的二手房价格“逆袭”,是建立在同比价格增长17.18%的基础上的。这个增速,在全国一二线城市中,绝对傲视群雄。


其实,如果看一手房的均价,深圳早就吊打北京了。


在2015年,房价还在3万+的时候,深圳新房价格就超过了北京。如今,深圳的新房均价已经领先北京超过5000元/㎡。


房价象征着城市的繁荣,但也恰恰是高企的房价,为深圳埋下了“产业空心化”的巨大隐忧。


这是一把“双刃剑”。


02


写字楼空置率居高不下,就是这种隐忧的表现形式之一。


第三季度,空置率高企的深圳写字楼市场,并没有在先行示范区的重大利好刺激下复苏。


第一太平戴维斯10月15日发布报告,三季度深圳甲级写字楼空置率已高达22.4%,部分片区空置率甚至超50%,居于四大一线城市之首。


这是前所未有的产业空心化征兆。业主们持续减租,租金已经连续五个季度下跌。


其实,深圳去年的写字楼空置率虽然高,但还没有那么吓人。2018年,这一数据是10.3%,比上海还要低一些。


但在今年,深圳的甲级写字楼空置率越来越高,上半年达到23.3%,让市场震惊。


这一方面跟深圳写字楼的新增存量有关,但也反映出产业支撑的不足。


尤其是在P2P出现大范围爆雷后,互联网金融退潮,深圳金融中心地带的很多P2P企业,要么被清退,要么主动离开,导致很多写字楼被“掏空”。


同样令人担心的还有制造业。


富士康曾经是深圳的骄傲。苹果的复杂高精密度的生产线,只能在深圳生产。但是如今,富士康早已转移到了中西部,10.5代面板生产线则设在了广州。


2015年,深圳房价暴涨60%,连华为都抱怨房价太高。


2016年,华为就跑过一次。那时迁移的是华为最下游的制造环节。去年在大国博弈最激烈的时候,华为又跑了,将研发部门迁到了东莞松山湖。


难怪有人担心,隔壁的东莞有朝一日会取代深圳的地位。


从规模以上工业增加值增速看,深圳这几年一直是个位数,还有下降的趋势。很多工业园都人去厂空。


2019年10月21日,深圳宝安观澜的永勤玩具厂正式宣布撤离,全部转移到河源工厂。


这家扎根深圳20多年的工厂,鼎盛时期曾有6000多工人,如今不得不转移。地皮卖给了中洲地产。


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这样的故事,在深圳每天都在发生。


当然,对深圳来说,幸好旁边就有“世界工厂”东莞,两座城市唇齿相依,互为补充,形成了“前店后厂”的独特合作关系。


这也是深圳应对“产业空心化”最大的底气。


经济学家张五常就说过,十年后深圳一带会超过美国的硅谷。“主要是硅谷没有一个像东莞水平的工业区。不仅今天没有,永远也不会有。”


尽管如此,深圳还是要加强“内功”,真正成为产业聚合发展的龙头,才能做实经济的底子。


03


第三季度经济的失速,就是给深圳的一次不容忽视的示警。


从2017年开始,深圳的经济增速从8.8%下降到7.6%,今年很可能是在6%-7%之间,下降势头很清楚。


前三季度,广州市的GDP约为17868.99亿元,只比深圳市低820亿元。


如果保持高于深圳的经济增速,广州将很有可能实现反超。


作为一个外贸依存度非常高的城市,深圳的外贸进出口总额占全国的1/10强,也因此在中美贸易摩擦中首先受到冲击。


中兴,华为,大疆,无一不是深圳企业。


今年1-7月,深圳进出口总额为1.58万亿,同比下滑1.7%。


在贸易摩擦打“持久战”的态势下,深圳的经济迫切需要找到新的增长点。


在中央给深圳颁发“先行示范区”的桂冠之前,她就已经被视为中国最有希望的超新星城市。


这很大程度来自她在经济增长上的亮眼表现。


2016年,深圳GDP总量超过广州。


2018年,深圳GDP总量赶超香港。


这座城市,像长鲸吸水一般,鲸吞着来自全国的人口、资金和科技资源,也在不断补足自己的短板。


今年的5月4日,恒大研究院的任泽平就发表2019中国城市发展潜力排名,深圳超过北京,出现了“深北上广”的一线格局。


从基本面上看,深圳房价赶超北京,有一定的基础。


近五年,北京市人口增长了2%,深圳市人口增长超过22%。从2016年到2018年,深圳市人口增长了9.2%,北京人口是负增长。


2015年以来,深圳人口净增200万左右,吸引力冠绝全国,放眼全世界也是独一份。


深圳也是最受高学历、高科技人才欢迎的就业目的地,尤其是在医疗、教育方面,吸纳大量的人才流入。


除了华为这样的高精尖人才就业大户,越来越多的毕业生看中了深圳的巨大潜力,在优厚的条件下,选择到深圳发展。


最近发生的是,深圳的南外高级中学2019年拟聘教师名单公布,引起媒体一片哗然。


这所中学招录的20名上榜者,居然有19人毕业于清华大学、北京大学,全为硕士研究生。


这绝对不仅仅是待遇高可以解释的。


上世纪90年代以来,全国人才“孔雀东南飞”的盛况,很可能就要再次出现。


与此同时,深圳市常住人口是北京的56%,但是深圳市的土地面积面积只有北京的12%。


深圳的自有住房率相对比较低,预计2020年才能达到40%。


种种因素,都有可能继续推高深圳的房价,加剧对实体经济的挤出效应。


深圳破题,压力仍然巨大。


04


在深圳,买一套房真的很难。


这两天,深圳的一个新楼盘深业中城开盘,备案价高达13.1万的豪宅项目,光认筹就需要缴纳500万的诚意金,在别的城市购买套房了。


缴纳诚意金的人群,高达2794人,冻结认筹资金高达139亿元。几乎是西藏全年财政收入的一半。


一天下来,192套房源全部售罄,开发商入账50亿元。


多么令人震惊。但这在深圳,甚至算不上是新鲜事儿。


还有个热词叫“5000万蹲”,你可以了解一下。


去年,深圳首个政府监管公开摇号的项目招商双玺开盘,总共167套房,也是500万认筹金,近900个土豪进了场。


他们都没有得到什么特殊优待,仅仅是在角落里等摇号,也就是说有8成的客户是买不到房的,真正有钱也买不到。


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在冲刺“全球标杆城市”的路上,这种交织着魔幻现实主义的买房传说,为深圳平添了一种神秘的吸引力。


未来,在深圳买房的难度,只会越来越高。


对深圳而言,破解高房价带来的困局,要走两条道路,并且都有初步的成效。


面对冲上天际的商品房,深圳已经大力推动二次房改,提供100万套的公共住房。


这些安居房、人才房等,将占未来供应市场的接近六成房源,也是深圳为城市各层次人群托底的本钱。


另一方面,大量被高房价挤压溢出的需求,在东莞、惠州的临深片区,也能找到安家落户的低门槛机会。


比如东莞,就在深圳客“买买买”的情况下,新房均价冲上了全国前十的榜单。


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(数据来源:中国房价行情网)


问鼎国内房价第一城,对深圳而言,很可能只是一个开始。


高房价问题,将是深圳冲刺全球标杆城市的路上,一道绕不过去的考题。


答得好,可以高屋建瓴,源源不断地吸引人才、资源;答得不好,就有可能成为下一个香港,居住困难,社会压力巨大。


深圳的未来,仍然要靠一股改革的闯劲,为中国探路,闯过高房价的难关。


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